Договор дарения квартиры с правом проживания

Дарственная на квартиру с правом пожизненного проживания дарителя - это популярный способ передачи условно наследуемого имущества. Она проста в оформлении и безвозмездна, поэтому часто используется как альтернатива завещанию.

Однако просто отдать документы на квартиру нельзя. Необходимо заключить договор дарения с правом пожизненного проживания в письменной форме и зарегистрировать сделку в Росреестре.

Такой договор представляет собой особый вид договора, согласно которому квартира переходит в собственность одаряемого от дарителя с определёнными неимущественными условиями.

Согласно закону (ГК РФ ст. 572), дарение является абсолютно безвозмездной сделкой. Это значит, что получатель квартиры не имеет никаких обязательств перед дарителем, даже если договор дарения квартиры между родственниками. Он не должен предоставлять материальное вознаграждение, подарки, деньги, другие ценности или оказывать услуги. Если новый владелец захочет выразить благодарность, он может сделать это только по своей инициативе.

Договор дарения с правом пожизненного проживания имеет свои особенности и условия, которые необходимо учитывать при его заключении.

Подаривший недвижимость:

получает пожизненное право проживания на её территории и использования её в бытовых целях по своему усмотрению;

освобождается от оплаты коммунальных платежей, налога на недвижимость и другой обязательной платы;

продолжает проживать до конца своей жизни в подаренной квартире и имеет полное право сохранить свою регистрацию (прописку), что отражено в ГК РФ, ст.558;

может прописать в договоре дарения дополнительные условия, кроме права пожизненного проживания (проживание третьих лиц, проведение текущего ремонт, устранение неисправностей, вызванные аварийными ситуациями и другое);

имеет право на расторжение договора и требования возврата квартиры, если условия договора дарения не соблюдаются новым владельцем (ст. 450 ГК РФ).

Получатель недвижимости:

не имеет никаких обязательств перед дарителем;

имеет полное право распоряжаться подаренной квартирой по своему усмотрению (может продать её, сдать в аренду, подарить третьему лицу);

может отказаться от дара (ст. 573 ГК РФ) и в любой момент оформить письменный отказ даже после заключения договора дарения.

Оформление договора дарения происходит при участии обеих сторон и их полном согласии с условиями договора. Затем договор подлежит обязательной государственной регистрации в соответствии с действующим ГК РФ ст. 574.

Процесс оформления договора дарения включает следующие этапы:

1. Перед заключением договора дарения важно убедиться, что даритель имеет недвижимость на законных основаниях (даже если это договор дарения между близкими родственниками). Это подтверждается правоустанавливающими документами. Объект может принадлежать дарителю на праве личной или общей собственности. Если собственников несколько, можно подарить только часть квартиры, принадлежащей дарителю, а не всю целиком. Также следует проверить отсутствие обременений на объекте (залога, ипотеки, ареста). Без снятия этих ограничений совершение сделки невозможно.

Иногда, чтобы избежать долговых обязательств перед кредиторами, собственники могут попытаться переоформить имущество на родственников путем заключения договора дарения. Однако такая сделка может быть оспорена кредиторами.

Для оформления договора дарения потребуются следующие документы:

паспорта сторон;

правоустанавливающие документы на имущество (договор купли-продажи, договор долевого, свидетельство о праве на наследство и т.п.);

выписка из Единого государственного реестра недвижимости;

технический паспорт объекта;

одобрение от банка (если речь идёт об ипотечной недвижимости)

нотариально заверенное согласие супруга дарителя (при необходимости)

разрешение от органов опеки (если сделка касается интересов несовершеннолетних или недееспособных лиц)

Этот список является базовым и может быть расширен в зависимости от особенностей сделки. Например, если даритель или одаряемый не могут лично присутствовать при подписании договора, они могут воспользоваться услугами доверенного лица, предоставив ему доверенность. Если имущество передаётся ребёнку, прилагается свидетельство о его рождении.

2. Договор дарения с правом проживания можно составить самостоятельно, у юриста или нотариуса.

Нотариус обязательно привлекается к составлению договору:

если дарят не всю квартиру, а долю в ней;

если у квартиры много собственников и только один из них желает подарить часть кому-то другому;

когда собственники квартиры – это несовершеннолетние или ограниченно дееспособные.

Нотариус обязан объяснить вам каждое слово в договоре, если оно непонятно. Когда сделку оформляют у нотариуса, он подает за вас все документы для регистрации в Росреестр в электронном виде.

Если у вас есть сомнения относительно правильности составления договора дарения, обратитесь к специалистам, например к нотариусу, для заверения документа.

При составлении договора дарения жилья в договоре обязательно указывается:

паспортные данные обеих сторон;
адрес жилья;
кадастровый номер;
общая площадь;
технические характеристики объекта недвижимости.

Так же пропишите в договоре, что имущество передаётся безвозмездно, ранее не было продано или подарено, не находится под залогом и не имеет других ограничений.

Определите и пропишите в договоре дарения условия сделки, например, кто будет оплачивать расходы, связанные с регистрацией перехода права собственности, и условия расторжения договора (например, если получатель дара недобросовестно относится к имуществу).

Зафиксируйте договором дополнительные условия, кроме права пожизненного проживания (например проживание третьих лиц, проведение текущего ремонта).

Договор дарения должен был подписан двумя сторонами.

По закону акт приема-передачи к договору дарения не нужен, но что бы избежать споров и недопонимания в дальнейшем, лучше его составить.

Обратите внимание! Устные договорённости не имеют юридической силы. Не стесняйтесь и прописывайте в договоре дарения все что является для вас важным.

3. Для регистрации перехода права собственности в Росреестре выполните следующие действия.

Подготовьте необходимые документы:

заявление (подготовит специалист по месту обращения, при обращение онлайн откроются формы для заполнения)

паспорта всех участников сделки;

договор дарения квартиры (является основным документом, подтверждающим безвозмездную передачу права собственности на недвижимость от дарителя к одаряемому)

документы, подтверждающие основание возникновения права собственности у предыдущего владельца (договор купли-продажи, свидетельство о наследстве, договор дарения);

документы, подтверждающие отсутствие обременений и долгов по коммунальным платежам.

Подайте заявление о регистрации перехода права собственности и получите расписку о приёме документов:

очно в территориальное подразделение Росреестра;

через МФЦ (Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг) по месту жительства;

подать онлайн-заявление через портал «Госуслуги»(потребуется цифровая подпись).

Оплатите госпошлину (нужно будет оплатить пошлину, чтобы зарегистрировать переход права собственности в Росреестре):

наличными в банке;
через банкомат или терминал;
безналичным платежом через Госуслуги.

Обратите внимание! Если договор дарения оформляется у нотариуса, он подает за вас все документы в Росреестр в электронном виде.

4. Срок регистрации договора в Росреестре установлен ст. 16 закона 218-ФЗ. На рассмотрение сделки отведено 7 дней. Период отсчитывают с момента поступления заявления и документов. Для нотариально удостоверенных соглашений время сокращается до 5 рабочих суток. Если договор направлен в электронной форме, на регистрацию требуется как правило всего 3 дня.

С июля 2016 года в России прекращена выдача свидетельств о праве собственности на квартиру или другую недвижимость. Теперь основным документом, подтверждающим право собственности на недвижимость, является выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Для того, чтобы получить выписку из ЕГРН, необходимо прийти:

очно в территориальное подразделение Росреестра;

через МФЦ (Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг) по месту жительства;

подать онлайн-заявление через портал «Госуслуги».

Для получения выписки вам понадобится:

паспорт;

если обращается представитель — паспорт представителя и документ, подтверждающий полномочия представителя;

копию правоустанавливающих документов на жилье.

Выписка из ЕГРН выдается в момент обращения и содержит всю необходимую информацию о собственнике, объекте недвижимости и обременениях.

Для большинства случаев достаточно получить онлайн-выписку в виде документа в формате .pdf и файла с цифровой подписью. Этот способ получения документа удобен и прост.

Однако, если вам необходим бумажный документ, вы можете обратиться к сотруднику МФЦ, вам распечатают онлайн-выписку и заверят её печатью.

Перед обращением в МФЦ убедитесь, что в выбранном центре есть техническая возможность оказать такую услугу. Это позволит вам избежать лишних поездок и ожидания.

Обратите внимание!
Получение имущества в качестве подарка влечёт за собой необходимость уплаты налога на доходы. Получатель квартиры должен перечислить сумму налога в государственный бюджет, основываясь на ставке, определённой налоговым законодательством.

Налог на дарение не взимается, если даритель и получатель дара являются близкими родственниками. К ним относятся супруги, дети, родители, братья и сёстры, а также дедушки, бабушки и внуки.